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骏易科普|被法院执行的房屋,可以与原房主私下签订买卖协议吗

发布日期:2021-01-14 00:00:00   浏览量 :611
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 被法院执行拍卖的房屋

可以与原房主私下签订

买卖协议吗



- 科普要点-


出卖人与买受人签订房屋买卖合同后,房屋被法院查封保全的,房屋买卖合同依然有效。但因我国是以不动产物权登记作为物权变动的生效要件,只有依法办理了房屋所有权转移登记,才能发生房屋所有权变动的法律后果。买卖房屋处于司法查封状态,构成法律上的“履行不能”,出卖人无法继续履行合同、协助买受人办理过户手续,买房人无法实际取得房屋




 被法院执行的房屋,可以与原房主私下

签订买卖协议吗



骏易解答:当然是不可以的,被法院执行的房屋,与原房主私下签订买卖协议存在着很大的风险!




- 科普时间-



1.被执行的房屋,法院会进行查封,查封后出卖人则无法自己买卖


根据我国法律法规规定,被查封的房产是不允许转让的,即便签订了买卖协议,该协议在房产解封前也是无法执行的。如果原房主在签订协议时隐瞒被查封的事实,则属于可撤销、无效合同。

房屋查封是指人民法院或其他司法机关把被查封人的房产贴上封条,或者通过登记机关对有权属登记的房屋进行权属限制,禁止被查封人对房屋权属进行转移或变更。在现实生活中,根据签订房屋买卖合同与房屋被查封的时间顺序,可分为“签前查封”(房屋买卖之前查封)与“签后查封”(房屋买卖之后查封)两种情形。

根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》及《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定可知,双方买卖房屋之后被法院查封的,房屋买卖合同依然有效。在房屋被查封后或者在明知房产被法院查封,买卖双方仍签订《房屋买卖合同》的,合同无效





2.房屋被查封,不能办理过户手续


我国以不动产物权登记作为物权变动的生效要件。当事人订立了合法有效的房屋买卖合同,只有依法办理了房屋所有权转让登记,才能发生房屋所有权变动的法律后果不经登记,法律不认为发生了房屋所有权的变动。这既是不动产物权交易安全性和公正性的需要,也是不动产物权公示原则的必然要求。

履行不能,又称“给付不能”,是指债务人由于某种原因,事实上已不可能履行债务。履行不能使债的目的客观上无法实现,因而导致债务消灭或转化为损害赔偿之债,债权人无法请求继续履行。出卖人与买受人私下虽已签订了房屋买卖合同,但双方无法办理房屋的过户手续,从法律上来讲,房屋的所有权仍归出卖人所有,买房人并未取得房屋的所有权




3.房屋买卖交易过程和手续较多,较复杂。若擅自私下交易,可能会因为购房者对交易流程等不熟悉而产生很多风险


由于是私下交易,买卖双方缺乏对有关政策法规的了解,买方又不易掌握卖方的真实情况,极易造成产权纠纷,产权不能过户,交易中途夭折;

私下交易往往缺乏相互信任,卖方急着拿钱,买方急着要房。由此常常会出现定金或房款付了,房产证因房屋查封办不下来,造成房款纠纷

被执行的房屋私下交易引发的矛盾远不止这些。因此,除了增强法治观念和自我保护意识最重要的是不轻易进行私下交易,以减少和避免不必要的纠纷和烦恼




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