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年末法拍房那些事,你确定不看看吗

发布日期:2020-12-17 00:00:00   浏览量 :657
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伴随着2020年不寻常的开场,法拍房市场也从三四月的小阳春,跨过了夏季平淡期,从金九银十来到了年末。

这一年,优质法拍房市场依旧火热,相比购买条件严格的新房和风险未知的二手房,由法院主导拍卖、价格合理、不限购的法拍房显然成为最优的购房选择!




流量时代,数据说话


图源:阿里拍卖


由阿里拍卖官网提供的数据可知,截至2020年12月17日,苏州、南京两地的法拍房数量与去年相比均有所增长。2020年1月1日至今,在阿里拍卖平台上,苏州地区共有2540余次房源拍卖,成交1610余套,成交率约63.40%;南京地区共有1560余次房源拍卖,成交860余套,成交率约55.07%。

众所周知,大部分法拍房的起拍价基本是低于市场价的,并且,在已成交的房源中,竞价超过几十次乃至上百次的房源屡见不鲜。例如苏州太仓市盛世豪郡9幢1802室,以164次出价,低于市场价100多万的价格成交,再如南京市栖霞区和燕路498号8幢一单元101室,以178次出价,低于市场价200多万的价格成交!


图源:阿里拍卖



从明天开始到月底,苏州地区还有181套房源即将拍卖,南京地区还有103套房源即将拍卖,并且80%都可以贷款






争取利益,规避风险


法拍房虽然拥有诸多优势,但同样也存在着风险,谨慎是购买法拍房法第一准则!掌握了各种雷区才能尽可能地规避掉很多风险!

总体来说,不负责清空房源、有长期租赁协议的房源、被法院数次查封和涉及民间借贷的房源一定要擦亮眼睛,慎重再慎重!


具体注意事项有以下九点:

一、实地看样

在这个眼见都不一定为实的年代,买房这么重大的事情一定要实地查看,好饭不怕晚。多看多问一定是没错的!房产标的情况以实际现状为准(包括但不限于地理位置、房屋结构及附属设施、房屋实际用途、装修情况、周边配套、物业服务、水电气、小区环境等),请务必实地看样,详细了解。


二、法拍房占用及腾房问题(重点)

有人居住或放置物品的房产,需竞买人自行确认是否存在腾退障碍,处置机构如不负责清腾房屋,则需自行想办法处理。


三、法拍房租赁问题

买卖不破租赁。根据物权法等法律规定,如果租赁在前、抵押在后的,拍卖成交后原租赁合同继续有效。但有些恶意逃废债务的,会把租赁合同签的很长,甚至10年、20年。那么你如果拍卖了这种附带租赁合同的房屋,买下了之后由于承租人的存在,自身还是没法搬进去住。更有甚者,有的一开始说没有租赁,等你拍卖后,突然又冒出了租赁合同或者突然有人在里面居住而不肯腾退,那就非常麻烦了。


四、法拍房税费问题

法院明确告知:物业费、水电费、税费、欠费全由买方出。为了避免暗藏的天价过户个税等费用,需要提前调查清楚,列出明细,再来进行房价综合分析。


五、查清房产的属性

购房者在购买拍卖房前要查清楚该拍卖房产的属性,包括房子的使用年限、能不能办房产证、土地出让的性质等。如房产土地为划拨性质,无法正常过户,例如经济适用房。按各地政策,过户可能需额外申请政府审批同意并额外缴纳土地出让金。


六、法拍房限购问题

在有限购政策城市,如竞买人不符合限购政策要求,则可能无法过户。目前部分城市即便有限购政策,通过司法拍卖购买却不受限购政策影响。


七.法拍房解除抵押问题

部分城市房产如抵押未解除则无法过户,请务必提前核实解除抵押及过户流程。


八.法拍房贷款问题

贷款落实:法拍房原则上是不允许贷款的,我们通过第三方担保公司,拥有在四大行和正规商业银行进行正常商业贷款的资格,此过程较为复杂,需要提前进行充分准备和多家银行面签,确保通过。


九.法拍房出手续办房本问题(重点)

购买法拍房是不需要网签和原业主出面配合过户的,只需要拿着法院出具的相关材料即可过户,可有很多法拍房拍成后,竞买人迟迟拿不到相关文件也过不了户,如果你要是垫资购买的那可就麻烦了。很多刚了解法拍房1-2年的朋友认为办理房本其实很简单没有任何风险,那你就大错特错,办理房本在法拍房里出现的执行风险较多,而且无法提前预估和规避,如出现执行风险解决起来少则半年到一年。




写在最后

大家都说2020年很意外也很艰难,这是最坏的时候也是最好的时候。捡漏的事情常常有,但都是给有准备的人!规避风险,获取更多法拍房资讯,请关注骏易拍卖

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